Khi nào đất nền dự án đủ điều kiện mở bán? – Olympic Law

articlewriting1
Đất nền hoặc đất nền dự án Bất Động Sản pháp lý không định nghĩa về tên gọi, tuy nhiên để dễ hiểu và để phân biệt với việc mua và bán một lô đất thường thì thì mọi người hay gọi là “ dự án Bất Động Sản đất nền ” hoặc “ đất nền dự án Bất Động Sản ”. Theo đó, để có mẫu sản phẩm là đất nền mở bán thì pháp lý lao lý bắt buộc chủ đầu tư phải tạo lập loại sản phẩm đất nền gắn với việc tăng trưởng nhà ở theo dự án Bất Động Sản tùy mỗi loại với tên gọi khác nhau được lao lý tại Khoản 2 Điều 17 của Luật nhà tại, đơn cử :
“ 2. Dự án đầu tư thiết kế xây dựng nhà ở theo lao lý của Luật này gồm có :
a ) Dự án đầu tư thiết kế xây dựng mới hoặc tái tạo một khu công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm khu công trình nhà ở ;

b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

c ) Dự án đầu tư kiến thiết xây dựng khu đô thị hoặc dự án Bất Động Sản sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích quy hoạnh đất trong dự án Bất Động Sản để kiến thiết xây dựng nhà ở ;
d ) Dự án đầu tư kiến thiết xây dựng khu công trình có mục tiêu sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thương mại. ”
Do vậy để có loại sản phẩm đất nền, pháp lý không được cho phép chủ đầu tư tự ý tách thửa, phân lô để bán mà không gắn liền với việc tiến hành một dự án Bất Động Sản đơn cử, trừ thủ tục tách thửa thường thì. Muốn tăng trưởng dự án Bất Động Sản nhằm mục đích tạo lập ra loại sản phẩm đất nền thì pháp lý đều có những pháp luật và điều kiện kèm theo ngặt nghèo đi kèm, được lao lý trong những luật về đất đai, nhà tại, thiết kế xây dựng, quy hoạch và luật kinh doanh thương mại bất động sản, … và phải tương thích với nhu yếu và điều kiện kèm theo thực tiễn ở mỗi địa phương .
Để triển khai một dự án Bất Động Sản tạo ra được những loại sản phẩm đất nền, thì chủ đầu tư phải thực thi nhiều bước, nhiều quy trình từ việc tạo lập quỹ đất, chuẩn bị sẵn sàng hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép thiết kế xây dựng, tiến hành kiến thiết xây dựng hạ tầng, nghiệm thu sát hoạch, … nên mất rất nhiều thời hạn, công sức của con người và nguồn lực kinh tế tài chính .

Về phía chủ đầu tư, muốn thực hiện được một dự án có đất nền để bán, thì nguồn lực tài chính đóng vai trò quan trọng nhất. Theo đó, chủ đầu tư phải có tiền để tạo lập quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng; có tiền để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Tuy nhiên, do một số chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án, nên đã phải bán trước sản phẩm đất nền khi chưa đủ điều kiện mở bán nhằm có nguồn tiền để hoàn thiện dự án. Thậm chí có chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương để thực hiện dự án những vẫn bán hoặc bán sản phẩm trong dự án không có thật (dự án ma) để thu tiền. Việc này dẫn đến hệ lụy và hậu quả khôn lường cho người mua và thị trường bất động sản.

Đối với người mua đất nền do không nắm vững pháp lý, tâm ý ham rẻ và chạy theo quảng cáo, khuyến mại và cam kết của chủ đầu tư mà xuống tiền mua đất nền khi dự án Bất Động Sản chưa đủ điều kiện kèm theo mở bán, rồi phải chạy theo chủ đầu tư và hoàn toàn có thể phải nhận một hiệu quả không như mong đợi .

Chính vì vậy để bảo vệ người mua và góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, thì một câu hỏi mà người mua rất quan tâm là “Khi nào một dự án đất nền đủ điều kiện mở bán?” Về câu hỏi này, tôi xin trả lời như sau:

Theo Điểm a) Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai quy định:  

Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1 ) Việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trong dự án Bất Động Sản đầu tư kiến thiết xây dựng kinh doanh thương mại nhà ở được triển khai theo pháp luật sau đây

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Theo Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định:

“ Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trong dự án Bất Động Sản đầu tư kiến thiết xây dựng kinh doanh thương mại nhà tại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a ) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c ) Chủ đầu tư phải hoàn thành xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính tương quan đến đất đai của dự án Bất Động Sản gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ; thuế, phí, lệ phí tương quan đến đất đai ( nếu có ) ;
d ) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền pháp luật tại Khoản 2 Điều này .
2 ) Chủ đầu tư dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng kinh doanh thương mại nhà tại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại những khu vực không nằm trong địa phận những Q. nội thành của thành phố của những đô thị loại đặc biệt quan trọng ; khu vực có nhu yếu cao về kiến trúc cảnh sắc, khu vực TT và xung quanh những khu công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị ; mặt tiền những tuyến đường cấp khu vực trở lên và những tuyến đường cảnh sắc chính trong đô thị .
3 ) Hộ mái ấm gia đình, cá thể nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất để tự thiết kế xây dựng nhà ở phải triển khai việc thiết kế xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép kiến thiết xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết cụ thể và phong cách thiết kế đô thị đã được phê duyệt .
4 ) Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường lao lý chi tiết cụ thể Điều này. ”

Theo Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

“ Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thương mại :
1 ) Có sách vở về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án Bất Động Sản, phong cách thiết kế bản vẽ xây đắp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép thiết kế xây dựng so với trường hợp phải có Giấy phép kiến thiết xây dựng, sách vở về nghiệm thu sát hoạch việc triển khai xong thiết kế xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo quy trình tiến độ dự án Bất Động Sản ; trường hợp là nhà căn hộ chung cư cao cấp, tòa nhà hỗn hợp có mục tiêu để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu sát hoạch đã triển khai xong xong phần móng của tòa nhà đó. ”

Theo Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định:

“ 7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lao lý đơn cử những khu vực được triển khai chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự kiến thiết xây dựng nhà ở theo quy hoạch cụ thể của dự án Bất Động Sản đã được phê duyệt, sau khi có quan điểm thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng. ”
Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013 / NĐ-CP ngày 14/01/2013 được hướng dẫn chi tiết cụ thể tại Thông tư liên tịch số 20/3013 / TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 .

Như vậy, câu trả lời cụ thể như sau:

Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là rõ ngay.

Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, Do vậy, thiệt hại (nếu có) chỉ thuộc về bên mua phải gánh chịu.

Tác giả bài viết: Luật sư Vũ Văn Tiến  (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)

Lưu ý: Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí. 

Điện thoại tư vấn: 0989 863 966 – Zalo: 0909 586 490 – Email: lienhecuulongreal@gmail.com

0000000000