1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sản giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh BĐS 2014).
Đặc điểm cơ bản để phân biệt những thanh toán giao dịch đất đai hay thanh toán giao dịch bất động sản trên thị trường được coi là kinh doanh bất động sản đó là doanh thu. Do đó, những thanh toán giao dịch về đất đai như quy đổi, thừa kế, thể chấp không được coi là kinh doanh bất động sản .Các thanh toán giao dịch bất động sản có tương quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua và bán, chuyển nhượng ủy quyền, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức triển khai, cá thể không kinh doanh bất động sản với tổ chức triển khai, cá thể kinh doanh bất động sản .Kinh doanh bất động sản ở Nước Ta được hiểu đó là hoạt động giải trí kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là những hoạt động giải trí tương hỗ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản .
– Giao dịch liên quan đến kinh doanh BĐS gồm:
+ Mua bán nhà ở gắn liền với quyển sử dụng đất ở ;+ Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở ,+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất ;+ Cho thuê nhà ở ;+ Giao dịch thuê mua nhà ở ;+ Giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở .
– Giao dịch liên quan đến kinh doanh dịch vụ BĐS gồm:
+ Môi giới bất động sản ,+ Định giá bất động sản ;+ Tư vấn bất động sản ;+ Đấu giá bất động sản+ Quảng cáo bất động sản ,+ Quản lý bất động sản .
2. Kinh doanh bất động sản có sẵn
2.1. Kinh doanh bất động sản là nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng
a. Các hình thức đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng
Kinh doanh góp vốn đầu tư tạo lập nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng để kinh doanh được pháp luật với tổ chức triển khai, cá thể kinh doanh bất động sản khi góp vốn đầu tư tạo lập nhà, khu công trình xây dụng để kinh doanh theo những hình thức như :– Đầu tư kiến thiết xây dựng mới nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng ;– Đầu tư tái tạo, sửa chữa thay thế nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng có sẵn .Tổ chức, cá thể góp vốn đầu tư tạo lập nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng để kinh doanh phải tương thích với quy hoạch kiến thiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt .Tổ chức, cá thể góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư. Việc lựa chọn chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản khu đô thị mới, dự án Bất Động Sản khu nhà ở, dự án Bất Động Sản hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực thi theo pháp luật của pháp lý về thiết kế xây dựng và pháp lý về đấu thầu. Chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản phải có năng lượng kinh tế tài chính để triển khai dự án Bất Động Sản .
b. Nguyên tắc mua bản nhà, công trình xây dựng
Kinh doanh bất động sản là quyền sở hữu nhà, khu công trình thiết kế xây dựng được mua và bán phải bảo vệ những nguyên tắc sau :1. Nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng được mua và bán gồm có nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng đã có sẵn, đang thiết kế xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án Bất Động Sản, phong cách thiết kế và tiến trình đã được phê duyệt .2. Tổ chức, cá thể kinh doanh bất động sản phải bán nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng trải qua sàn thanh toán giao dịch bất động sản. 3. Việc bán nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được lao lý như sau :a. Đối với biệt thự cao cấp, nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất ;b. Đối với nhà tại, khu công trình thiết kế xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực thi theo pháp luật của pháp lý về đất đai. Trường hợp bán căn hộ chung cư cao cấp căn hộ cao cấp hoặc một phần nhà nhà ở thì phải gắn với quyền sử dụng đất, những phần sử dụng chung và những trang bị, thiết bị trong nhà thuộc chiếm hữu chung .4. Bản nhà, khu công trình thiết kế xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng. hồ sơ về nhà, khu công trình thiết kế xây dựng gồm có những loại sách vở về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quy trình đổi khác và thực trạng pháp lý của nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng .5. Việc mua bản nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo lao lý của Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất và những lao lý khác của pháp lý có tương quan, trưởng hợp bản nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng được hình thành trong tương lai thì những bên phải thỏa thuận hợp tác trong hợp đồng về giá mua và bán tại thời gian ký hợp đồng, không nhờ vào thời gian giao nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng .
c. Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng
– Nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng cho thuê phải là nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng đã có sẵn .– Tổ chức, cá thể kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, khu công trình thiết kế xây dựng phải thực thi trải qua sàn thanh toán giao dịch bất động sản .– Nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng cho thuê phải bảo vệ chất lượng, bảo đảm an toàn, vệ sinh thiên nhiên và môi trường và những dịch vụ thiết yếu khác để nhà, khu công trình thiết kế xây dựng được quản lý và vận hành, sử dụng thông thường theo công suất, phong cách thiết kế và những thỏa thuận hợp tác trong hợp đồng .– Việc cho thuê nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo pháp luật của Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất và pháp lý có tương quan .
d. Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng được thuê mua phải là nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng đã có sẵn .
2. Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thưởng theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Xem thêm: Giới Thiệu Về Tập Đoàn Hòa Phát
3. Tổ chức, cá thể kinh doanh bất động sản cho thuê mua nhà, khu công trình xây dụng phải thực thi trải qua sàn thanh toán giao dịch bất động sản4. Việc thuê mua nhà, khu công trình thiết kế xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo lao lý của Luật này và những lao lý khác của pháp lý có tương quan .5. Việc thuê mua nhà, khu công trình thiết kế xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà, khu công trình thiết kế xây dựng .
2.2. Kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất
Tổ chức, cá thể kinh doanh bất động sản được góp vốn đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê bằng những hình thức sau đây :a. Đầu tư tái tạo đất và thiết kế xây dựng những khu công trình hạ tầng để chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê đất đã có hạ tầng ;b. Đầu tư những khu công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng ủy quyền để chuyển nhượng ủy quyền .cho thuê đất có hạ tầng : c. Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng .Việc góp vốn đầu tư tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê phải tương thích với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến thiết xây dựng và pháp lý có tương quan .Quyền sử dụng đất chi được chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê khi phân phối những điều kiện kèm theo lao lý tại khoản 1 Điều 9 của Luật Kinh doanh BĐS. Việc chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê quyền sử dụng đất được thực thi bằng những hình thức sau :– Thỏa thuận giữa những bên ;– Đấu giá quyền sử dụng đất .Việc chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng theo pháp luật của Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất và những lao lý khác của pháp lý có tương quan .
3. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
3.1. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Trong Điều 54 – Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước lao lý quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như sau : Chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, khu công trình xây dựng hình thành trong tương lai .Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, khu công trình xây dựng hình thành trong tương lai được triển khai theo Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước .
3.2. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh phải có điều kiện kèm theo sau ( Điều 55 – Luật KDBĐS năm trước ) :1. Có sách vở về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án Bất Động Sản, phong cách thiết kế bản vẽ kiến thiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép thiết kế xây dựng so với trường hợp phải có Giấy phép thiết kế xây dựng, sách vở về nghiệm thu sát hoạch việc hoàn thành xong kiến thiết xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến trình dự án Bất Động Sản ; trường hợp là nhà căn hộ chung cư cao cấp, tòa nhà hỗn hợp có mục tiêu để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu sát hoạch đã triển khai xong xong phần móng của tòa nhà đó .2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ góp vốn đầu tư phải có văn bản thông tin cho cơ quan quản trị nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện kèm theo được bản, cho thuê mua .Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông tin, cơ quan quản trị nhà ở cấp tỉnh có nghĩa vụ và trách nhiệm vấn đáp bằng văn bản cho chủ góp vốn đầu tư về nhà ở đủ điều kiện kèm theo được bản, cho thuê mua ; trường hợp không đủ điều kiện kèm theo phải nêu rõ nguyên do .
3.3. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Việc thực thi bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật tại Điều 56 – Luật KDBĐS năm trước như sau :– Chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng nhà nước thương mại có đủ năng lượng thực thi báo lãnh nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của chủ góp vốn đầu tư so với người mua khi chủ góp vốn đầu tư không chuyển giao nhà ở theo đúng quá trình đã cam kết với người mua .Ngân hàng Nhà nước Nước Ta công bố list ngân hàng nhà nước thương mại có đủ năng lượng thực thi bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai .– Phạm vi, điều kiện kèm theo, nội dung và phí bảo lãnh do những bên thỏa thuận hợp tác nhưng phải bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của bên bảo lãnh. Trường hợp chủ góp vốn đầu tư không thực thi chuyển giao nhà ở theo quy trình tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có nhu yếu thì bên bảo lãnh có nghĩa vụ và trách nhiệm hoàn trả số tiền ứng trước và những khoản tiền khác cho người mua theo hợp đồng mua và bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết .Chủ góp vốn đầu tư có nghĩa vụ và trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua .Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên thuê mua .– Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai triển khai theo lao lý tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật của pháp lý về bảo lãnh .
3.4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Việc thanh toán giao dịch trong mua và bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực thi nhiều lần, lần đầu không quá 30 % giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải tương thích với quy trình tiến độ thiết kế xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70 % giá trị hợp đồng khi chưa chuyển giao nhà, khu công trình thiết kế xây dựng cho người mua ; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn góp vốn đầu tư quốc tế thi tổng số không quá 50 % giá trị hợp đồng .Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95 % giá trị hợp đồng ; giá trị còn lại của hợp đồng được giao dịch thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua .Chủ góp vốn đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua theo dùng mục tiêu đã cam kết ( Điều 57 – Luật KDBĐS năm trước ) .
3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bản, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài những quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên trong mua và bán, thuê mua bất động sản lao lý tại Chương II của Luật Kinh doanh bất động sản năm trước, những bên còn có những quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm sau đây :– Bên mua, bên thuê mua có quyền nhu yếu bên bán, bên cho thuê mua cung ứng thông tin về quy trình tiến độ góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tiễn tại khu công trình ;– Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ và trách nhiệm phân phối thông tin về quá trình góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện kèm theo để bên mua, bên thuê mua kiểm tra trong thực tiễn tại khu công trình .
3.6. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
– Bên mua, bên thuê mua có quyển chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ góp vốn đầu tư vào văn bản chuyển nhượng ủy quyền .– Bên nhận chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng được liên tục triển khai những quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ góp vốn đầu tư. Chủ góp vốn đầu tư nghĩa vụ và trách nhiệm tạo điều kiện kèm theo cho những bên trong việc chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng và không được thu bất kể khoản ngân sách nào tương quan đến việc chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng .– Bên nhận chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán, thuê mua nhà ở sau cuối được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất theo lao lý của pháp lý về đất đai .
– Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
( Nguồn : Giáo trình Thị phần Bất động sản, Trường ĐH Lâm nghiệp, 2017 )
Source: https://cuulongreal.com
Category: Vật liệu xây dựng
