1. Cách tính thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015 / TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng ủy quyền bất động sản được xác lập theo từng trường hợp .
Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)
Bạn đang đọc: Mức thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản 2021
* Giá chuyển nhượng ủy quyền trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng ủy quyền là giá ghi trên hợp đồng tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền .
* Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền thấp hơn giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật
Nếu hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh lao lý tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền thì giá chuyển nhượng ủy quyền được xác lập theo bảng giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh lao lý tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền. Khi đó, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau :
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 theo bảng giá đất)
Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà đất (gồm cả nhà và đất)
* Giá chuyển nhượng ủy quyền bằng hoặc cao hơn giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng ủy quyền là giá ghi trên hợp đồng tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền .
* Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền thấp hơn giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh lao lý
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh lao lý thì giá chuyển nhượng ủy quyền đất là giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền theo lao lý của pháp lý về đất đai, sau đó nhân ( x ) với 2 % .
Trường hợp 3: Chuyển nhượng nhà (không có đất)
– Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kiến trúc và khu công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác lập địa thế căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật, đơn cử :
+ Giá nhà tại hợp đồng mua và bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh phát hành thì giá chuyển nhượng ủy quyền là giá tại hợp đồng và được tính như sau :
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
+ Giá nhà tại hợp đồng mua và bán nhà thấp hơn giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh phát hành thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau :
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Trong đó :
. Giá chuyển nhượng đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế thu nhập cá nhân (giá 01m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).
. Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).
Lưu ý : Nếu Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì địa thế căn cứ vào lao lý của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức kiến thiết xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tiễn của khu công trình trên đất .
– Đối với khu công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng ủy quyền hoặc giá chuyển nhượng ủy quyền thấp hơn tỷ suất góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ khu công trình thiết kế xây dựng do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật thì giá chuyển nhượng ủy quyền được xác lập theo giá Ủy Ban Nhân Dân với tỷ suất góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh chưa có pháp luật về đơn giá thì vận dụng theo suất vốn góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng khu công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang vận dụng tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền .
Trường hợp 4: Chuyển nhượng quyền thuê đất
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại
Trong đó :
– Giá chuyển nhượng ủy quyền so với chuyển nhượng ủy quyền quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước .
– Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy Ban Nhân Dân tỉnh lao lý tại thời gian cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác lập địa thế căn cứ theo bảng giá do Ủy Ban Nhân Dân tỉnh lao lý .
Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công
Xem thêm: Giới Thiệu Về Tập Đoàn Hòa Phát
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (Ảnh minh họa)
2. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng ủy quyền bất động sản được xác lập như sau :
– Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời gian tính thuế là thời gian hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có hiệu lực hiện hành theo pháp luật của pháp lý .
– Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời gian tính thuế là thời gian làm thủ tục ĐK quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản .
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng ủy quyền nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với khu công trình kiến thiết xây dựng tương lai là thời gian cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế .
Lưu ý : Trường hợp chuyển nhượng ủy quyền bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ và trách nhiệm thuế được xác lập riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ suất chiếm hữu bất động sản. Căn cứ xác lập tỷ suất chiếm hữu là tài liệu hợp pháp như : thỏa thuận hợp tác góp vốn khởi đầu, di chúc hoặc quyết định hành động phân loại của tòa án nhân dân, … Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ và trách nhiệm thuế của từng người nộp thuế được xác lập theo tỷ suất trung bình .
3. Miễn thuế thu nhập cá nhân
Trường hợp 1: Chuyển nhượng giữa người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,…
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111 / 2013 / TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng ủy quyền bất động sản ( gồm có cả nhà ở hình thành trong tương lai, khu công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo lao lý pháp lý về kinh doanh thương mại bất động sản ) giữa những người sau đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân :
– Giữa vợ với chồng .
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ .
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi .
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu .
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể .
– Ông nội, bà nội với cháu nội .
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại .
– Anh chị em ruột với nhau .
Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân gia đình được xác lập là gia tài chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân loại theo thỏa thuận hợp tác hoặc do TANDTC phán quyết thì việc phân loại gia tài đó thuộc diện được miễn thuế .
Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111 / 2013 / TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng ủy quyền nhà tại, quyền sử dụng đất ở và gia tài gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng ủy quyền chỉ có duy nhất một nhà tại, quyền sử dụng đất ở tại Nước Ta thì không phải nộp thuế .
Muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân phải phân phối đủ 03 điều kiện kèm theo sau :
Điều kiện 1 : Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở ( gồm có cả trường hợp có nhà ở hoặc khu công trình thiết kế xây dựng gắn liền với thửa đất đó ) tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền, đơn cử :
– Việc xác lập quyền sở hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở địa thế căn cứ vào Giấy ghi nhận .
– Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở còn có quyền chiếm hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế .
– Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng ủy quyền nhà tại, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế ; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế .
Điều kiện 2 : Có quyền sở hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
– Có quyền sở hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở tính đến thời gian chuyển nhượng ủy quyền tối thiểu là 183 ngày .
– Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy ghi nhận .
Lưu ý : Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời gian xác lập quyền sở hữu nhà tại, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời gian cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi .
Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng ủy quyền một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng ủy quyền đó .
Trên đây là cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản và những trường hợp được miễn thuế, dù được miễn thuế nhưng vẫn phải kê khai theo quy định để Nhà nước quản lý; nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
>> Sang tên Sổ đỏ: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải nộp
Source: https://cuulongreal.com
Category: Vật liệu xây dựng
